На вопрос отвечает заведу­ющий юридической консуль­тацией Волковысского района Диана БАХОРИНА:

— Изменение размера арендной платы по требова­нию арендатора возможно при определенных условиях.

В соответствии со ста­тьями 290, 291 Гражданского кодекса Республики Беларусь обязательства должны испол­няться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсут­ствии таких условий и тре­бований — в соответствии с обычно предъявляемыми требо­ваниями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законо­дательства или договора.

По общему правилу стороны договора аренды не имеют права в одностороннем порядке уменьшать или увеличивать размер арендной платы. Однако в соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 420 ГК по требованию арен­датора договор может быть изменен (в частности, изменен размер арендной платы) по решению суда. Такое реше­ние может быть принято при существенном нарушении дого­вора арендодателем, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РБ и иными актами законодательства или договором. Например, при заключении договора стороны могут дополнительно закрепить право арендатора на односто­роннее изменение договора.

Кроме того, в соответствии со ст. 392, п. 1 ст. 394 Граж­данского кодекса независимо от предусмотренных договором сроков и порядка изменения арендной платы размер аренд­ной платы подлежит пере­смотру по требованию одной из сторон при изменении законодательства.

Арендатор имеет право потребовать изменения раз­мера арендной платы при неисполнении или ненадлежа­щем исполнении арендодателем своих обязательств в следующих случаях.

1. В случае обнаруже­ния недостатков имущества, сданного в аренду, арендатор вправе потребовать соразмер­ного уменьшения арендной платы. Вместе с тем, следует учесть, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, кото­рые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 583 ГК).
2. По общему правилу арен­додатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имуще­ства. В этом случае арендатор вправе соответственно требо­вать проведения капитального ремонта, в том числе вызван­ного неотложной необходимо­стью (ч. 3 п. 1 ст. 587 ГК). В случае отказа арендодателя от выполнения данных требо­ваний арендатор имеет право по своему выбору: а) про­извести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы; в) потребо­вать расторжения договора и возмещения убытков.
3. На арендодателя воз­лагается обязанность при заключении договора аренды предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендода­телем этой обязанности также дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
4. Гражданский кодекс Республики Беларусь закре­пляет за арендатором право требовать уменьшения размера арендной платы в односторон­нем порядке при наступле­нии обстоятельств, влияющих на возможность пользования арендованным имуществом. Согласно п. 4 ст. 585 ГК, если законодательством не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответ­ственного уменьшения аренд­ной платы, если в силу обсто­ятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имуще­ства существенно ухудшились.